case22お客様の相談内容

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は高岡市にお住まいの50代、T様です。
お母様が亡くなられ、同じ市内にあるご実家を相続することになりました。
相続人はT様とお姉様のお二人で、どちらもご実家には暮らしておられません。

お姉様は、ご両親と過ごした思い出の詰まったご実家を、たとえ使っていなくても「手放したくない」とお考えです。

一方でT様は、築年数が古く誰も住んでいない家に、維持費をかけ続けることに疑問を感じており、できるだけ早く売却したいとお考えでした。

ただ、実際の維持費が具体的にどのくらいになるのかが分からず、お姉様を説得しきれずにいらっしゃいました。

case22解決したいトラブル・課題

case22不動産会社の探し方・選び方

T様は近隣の不動産会社をインターネットで検索して、その中でサイトに、

• 高岡市で相続時におすすめの不動産屋で第1位

※不動産売却メディア「イエジン」にて

と掲載されていた、前田プランニングオフィスに相談することに決めました。

case22Ｔ様の「トラブル・課題」の解決方法

T様は「持ち続けるほど負担が重くなる」とお姉様に伝えたかったものの、実際の維持費が見えないために説得材料を持てず、話が前に進まずにいました。

「なんとなく大変そう」という漠然とした言葉だけでは、思い出を大切にされているお姉様の気持ちは動かず、話し合いは平行線のまま止まっていたのです。
そこで弊社は、維持コストを一般的な目安をもとに、具体的な数字として「見える化」しました。

1.維持コストについて

固定資産税をはじめ、火災保険料、庭木の手入れや建物の管理にかかる費用、光熱費の基本料、そして数年ごとに必要となる突発的な修繕費。
これらを合計すると、誰も住んでいなくても、毎年およそ25万円の出費が続く計算になります。

<維持コストの目安について>

※高岡市の一般的な戸建てを想定した概算

さらに、この負担が「一度きり」ではありません。
仮にこのまま10年持ち続ければ、単純計算では約250万円にのぼります。

さらに、築年数の経過したご実家は時間とともに傷みが進み、いざ売却しようとした際の価格は下がっていきます。

つまり、毎年お金を払いながら、資産価値そのものも目減りしていく可能性があります。
それだけでなく、もし特定空き家に指定され市から「勧告」を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れて、税額が跳ね上がってしまいます。

2.「結果」

具体的な金額やリスクを理解されたお姉様も、「残したいという気持ちだけで持ち続けると、ここまで負担になるとは思わなかった」と、現状を冷静に受け止めてくださいました。

最終的にお姉様も納得され、ご実家を売却して、その代金を姉弟で分け合うことになりました。

方針が固まった後は、提携の司法書士と連携し、相続登記を済ませたうえで、適正な価格でご実家を売却しました。

T様が心配されていた毎年の費用負担や管理の手間からは完全に解放され、お姉様も、思い出を記録としてきちんと残したうえで、晴れやかな気持ちで次の一歩を踏み出すことができました。

case22お客様の相談内容

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は遠方にお住まいの50代、Ｍ様です。
お父様が亡くなられ、高岡市内のご実家をお兄様と2人で相続されました。
法定相続分どおり、持分はそれぞれ2分の1ずつの共有名義となっています。

ところが、ご実家にはお兄様が以前から家賃を払うことなく住んでおり、お父様が亡くなった後もそのまま住み続けています。

遠方にお住まいのＭ様は「ご実家を売却して、代金を公平に分けたい」とお考えですが、お兄様は「ここは自分の家だ」と主張し、売却にはまったく応じてくれない状況でした。

case22解決したいトラブル・課題

case22不動産会社の探し方・選び方

高岡市の不動産会社をインターネットで探し、いくつかの店舗に電話で問い合わせたところ、

• 電話で対応してくれた担当者の説明が分かりやすかった
• 高岡市で18年、年間130件以上の相続の相談を受けていると聞き、安心感があった

上記2点で信頼できそうと感じた前田プランニングオフィスに相談することにしました。

case22Ｍ様の「トラブル・課題」の解決方法

ご実家はＭ様とお兄様の共有財産であり、それぞれ2分の1の権利を持っています。
ところが、お兄様は家賃も払わずにご実家「全体」を独占して使っている状態です。

これはＭ様から見れば、自分の持分にあたる2分の1まで、お兄様にタダで使われていることになります。

1.共有のため売却が進められない

ご実家は共有名義です。
そのため、売却するには共有者全員、つまりお兄様の同意が欠かせません。

なので、お兄様が反対し続けるかぎり、Ｍ様はご実家を売ることも、現金化して分けることもできず、身動きが取れない状態に陥っていました。

一方のお兄様には、「このまま住み続けたほうが得」という「居座り」の状況が続いており、放置すれば何年も解決しないおそれがあります。

2.「賃料相当額の請求」で、現状の不公平を明確に

弊社はまず、お兄様がご実家を独占して使っている状態が、法的にどういう意味を持つのかを、Ｍ様・お兄様の双方へ丁寧にご説明しました。

お兄様はＭ様の持分（2分の1）まで使って利益を得ているため、Ｍ様はその分の賃料相当額を請求できる可能性があります。

仮にご実家の家賃相場が月9万円であれば、その半分にあたる月4万5千円程度が、Ｍ様が本来受け取れる金額の目安となります。

「住み続けるのであれば、もう一方の持分に対する賃料相当を支払う」という選択肢を具体的にお示しすることで、「タダで住み続けられるわけではない」という現実を、お兄様にも認識していただきました。

あわせて、話し合いだけで折り合わない場合には、裁判所に共有物分割を求める方法があることもご説明しました。

その場合、裁判所の判断によって「お兄様がＭ様の持分を買い取る」または「ご実家を売却して代金を分ける」といった形で解決が図られます。

3.「結果」

賃料相当額の請求という「現状の不公平」と、共有物分割という「この先に待つ展開」の両方を具体的にお示ししたことで、お兄様もＭ様の話に納得されて、法的問題になるのは面倒だと現実を受け止めてくださいました。

お兄様が売却に合意された後は、適正な価格でご実家を売却。
売却代金をお二人の持分に応じて公平に分けることができ、長く膠着していた兄弟間の対立も解消しました。

Ｍ様は「曖昧なまま放置せず、専門家に間に入ってもらって本当によかった」と、安心したご様子でした。

case22お客様の相談内容

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は高岡市にお住まいの50代、Y様です。
同居されていたお父様が先日亡くなられて、相続が発生しました。
相続人はY様、妹様、弟様の3人です。

相続内容としては評価額の分からない実家と、現金は500万円のみです。
ご兄弟は実家に同居していません。

弟様はお姉様たちの希望に合わせたいとお考えですが、妹様は遺産の大半が家だと考えているので、実家は売却して3等分してほしいと希望されています。

一方で、Y様は売却せず、このまま家に住み続けたいと考えられています。
ただ、Y様は手元の現金が多くないため、評価額によっては、実家を売るしかなくなりそうだと悩まれており、何かよい解決策がないかと不動産会社に相談することにしました。

case22解決したいトラブル・課題

case22不動産会社の探し方・選び方

Y様はご実家がある高岡市内の不動産会社をインターネットで探し、その中で、

• 相続不動産の売却に特化したページがあった
• 無料で相談や、査定が可能だった

上記2点が決め手となった、前田プランニングオフィスに相談することにしました。

case22Y様の「トラブル・課題」の解決方法

事情をお伺いし、まずは無料査定を行いました。

1.査定結果と相続内容について

査定結果は2,800万円。
遺産は実家2,800万円＋預貯金500万円＝計3,300万円となりました。
法定相続分は3人で等分のため、一人あたり1,100万円です。

Y様が実家を「丸ごと」単独で取得すると、本来の取り分1,100万円を1,700万円オーバーします。
この差額を埋めるには、妹様と弟様に850万円ずつ、合計1,700万円の代償金を支払う必要がありますが、現金が足りないことが分かりました。

Y様は、借り入れや分割払いはできるだけ避けたいとご希望でした。
そこで弊社は、ご実家の土地が一戸建てとしては広い約431㎡（約130坪）あることに着目し、「土地を分けて、一部だけを売却する（分筆売却）」という解決策をご提案しました。

2.「分筆して一部を売却する」とは

分筆売却とは、広い1つの土地を複数の区画に分け、家が建っている部分はそのまま残し、余った土地だけを切り離して売却し、現金化する方法です。

つまり「家のある場所はそのまま残しながら、使っていない土地だけをお金に換える」やり方です。

Y様のケースでは、

• ご実家が建っている部分の土地をY様が取得する
• 利用していない土地の一部を分筆する
• 分筆した土地を売却し、遺産分割の原資として活用する

という流れになります。

実際に売却できる価格は、分筆後の面積や形状、接道状況、市場動向などによって変わりますが、分筆後の土地売却によって一定の現金を確保できれば、妹様・弟様との遺産分割を進めやすくなる可能性があります。

この方法であれば、Y様は住み慣れたご実家に住み続けられる可能性があり、妹様・弟様も現金で相続分を受け取れる可能性があるため、全員にとって納得しやすい解決策となる場合があります。

ただし、分筆には測量費用や登記費用がかかるほか、

• 分筆後も建築基準法上の条件を満たせるか
• 接道義務を満たせるか
• 売却が可能な土地形状になるか
• 売却によって利益が生じた場合に譲渡所得税が発生する可能性があるか

など、事前に確認すべき事項があります。
そのため、実際に進める際には土地家屋調査士や司法書士、税理士などの専門家と連携しながら検討することをご提案しました。

3.「結果」

Y様、Y様の妹様、弟様は提案内容に納得されたため、弊社のサポートのもと、Y様はまず家の建つ部分の土地とご実家を相続し、切り離した余剰地を適正な価格で売却しました。

その代金と預貯金を合わせて、妹様・弟様へ法定相続分どおり公平に分配することができました。

Y様は「すぐに使える現金がない状態でしたが、使っていない土地だけを売る方法を教えてもらえて、今の家にそのまま住み続けられています。相談して本当によかったです」と喜ばれていました。