case21お客様の相談内容

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は高岡市にお住まいの60代、K様です。
お父様が亡くなり、高岡市内の土地を相続しました。
その土地には30年以上前から近所のT氏が家を建てて住んでおり、毎月地代をもらっていました。
「地代をもらっているから問題ない」と思っていたK様でしたが、相続してみると月額12,000円という地代の低さに驚きました。
固定資産税を払えばほとんど手元に残らない上、T氏との連絡や管理も手間がかかります。「この土地、自分では使えないし、売れるものなら売りたいのだけれど、どうすれば良いのか」と悩み、不動産会社に相談することにしました。

case21解決したいトラブル・課題

case21不動産会社の探し方・選び方

「底地のような複雑な不動産でも対応してもらえる専門家に相談したい」と考えたK様は、インターネットで高岡市内の不動産会社を検索しました。
その中で、

• 「底地・借地」に関する相談を積極的に受け付けていた
• 代表が行政書士の資格をもっており、難しい案件でもサポートしてもらえそうだった

といった点が決め手となり、前田プランニングオフィスに相談することにしました。

case21K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様から「底地を手放したいが、借地人がいる土地は売れるのか」とのご相談がありました。弊社はまず底地の特性と、解決策として最もスムーズな「借地人への売却」という方法をご説明しました。

1.底地とは

底地とは「借地権が設定されている土地の所有権のこと」です。
底地の所有者（地主）は土地を持っていますが、借地人がいるため自分では自由に使えません。
また、一般の買主にとっても「買っても使えない土地」として敬遠されやすく、市場での売却が難しいという特徴があります。

2.借地人への売却が最もスムーズな解決策となる理由

底地を売却する方法はいくつかありますが、借地人に買い取ってもらうのが最も合理的です。
借地人にとっては、底地を取得することで土地全体の完全所有権を得られます。
地代を払い続ける必要もなくなり、自由にリフォームや売却もできるようになるため、借地人にとっても大きなメリットがあります。

<底地のまま売る場合と借地人に売る場合>

3.「結果」

弊社はK様に代わり、T氏に「底地を買い取っていただけないか」とご提案しました。
T氏はもともと「いずれ自分の土地にしたい」という気持ちをお持ちだったこともあり、話し合いはスムーズに進みました。
弊社が底地の適正価格を算定し、双方が納得できる金額で合意。司法書士と連携して所有権移転登記の手続きを進め、無事に売買が完了しました。

K様からは「地代が安くて困っていましたが、まさか借地人さんが買い取ってくれるとは思いませんでした。権利関係もスッキリして、本当に助かりました」とお喜びの声をいただきました。

case21お客様の相談内容

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は高岡市にお住まいの50代、H様です。
お父様が亡くなり、守山町にある実家を相続しました。
しかし実家の土地はお父様が地主から借りていたもので、建物だけがお父様の所有でした。H様はすでに自宅をお持ちのため実家に住む予定はなく、「売却したい」と考えています。

ただ「借りている土地に建っている家を、自分が勝手に売ってもいいのだろうか」「地主さんに何か許可をもらわないといけないのか」と不安で、なかなか踏み出せずにいました。

case21解決したいトラブル・課題

case21不動産会社の探し方・選び方

「借地権という複雑な権利関係でも、きちんと説明してもらえる会社に相談したい」と考えたH様は、インターネットで高岡市内の不動産会社を検索しました。
その中で、

• 不動産相続に関する悩み例として「底地・借地」の記載があった
• 代表が行政書士なので、売却手続きから権利関係の問題まで一貫して対応してもらえそう

といった点が自身の問題解決につながると思い、前田プランニングオフィスへの相談を決めました。

case21H様の「トラブル・課題」の解決方法

H様から「借地に建つ実家を売りたいが、どう進めればいいかわからない」とのご相談がありました。
弊社はまず借地権付き建物の売却の仕組みと、必要な手続きをご説明しました。

1.借地権付き建物とは

借地権とは「他人の土地を借りて建物を建てる権利のこと」です。
借地権付きの建物はその建物の所有者が売却できますが、土地は借りているものであるため、売却には地主の承諾が必要です。

2.借地権付き建物を売却する流れ

借地権付き建物を売却する流れは以下のとおりです。

<借地権付き建物を売却する流れ>

• 1.地主に売却の意向を伝え、承諾を得る
• 2.名義変更料（承諾料）を地主に支払う
• 3.承諾書を書面で取り交わす
• 4.売却活動を開始し、新たな借地人となる買主を探す
• 5.売買契約・引き渡しを行う（新買主が今後の地代を支払う）

3.「結果」

H様のケースでは地主との関係が良好だったこともあり、弊社が地主への説明・交渉を代行したところ、承諾はスムーズに得られました。
名義変更料についても弊社が適正額を算定し、双方が納得できる形で合意しました。

売却活動では「借地権付き」であることをきちんと開示した上で、地代の金額や契約条件を整理して情報発信。約６か月で購入希望者が見つかり、地主との新規賃貸借契約も円滑に締結され、無事に成約しました。

H様からは「借地というだけで売れないと思い込んでいましたが、ちゃんと売れるんですね。地主さんへの対応も全部やっていただけて、本当に助かりました」とおっしゃっていただきました。

case21お客様の相談内容

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は富山市にお住まいの50代、B様です。
お父様が亡くなり、横田町にある土地（底地）を相続しました。
B様が相続した土地には20年以上前から借地人が家を建てて住まわれているうえ、B様自身も富山市内に自宅があり、底地を使う予定はありません。

そのためB様は「買い手がつくか不安だが、底地を売ろう」と検討しているなか、借地人が亡くなり、借地人の息子であるM氏が借地権付き建物を相続しました。

case21解決したいトラブル・課題

case21不動産会社の探し方・選び方

「底地のような複雑な不動産でも対応してもらえる会社に相談したい」と考えたB様は、実家のある高岡市内の不動産会社をインターネットで検索しました。
その中で、

• 行政書士・宅地建物取引士の資格を持つ代表自らが対応してくれるため、権利関係の調整も一括して任せられそう
• 年間130件以上の相談実績があり、底地・借地権など複雑な案件にも対応してもらえそう

といった点が決め手となり、前田プランニングオフィスに相談することにしました。

case21B様の「トラブル・課題」の解決方法

B様から「底地を売りたいが、借地人がいる土地は売りにくいと聞いた。どうすれば手放せるのか」とのご相談がありました。
弊社はまず底地単独での売却が難しい理由をご説明したうえで、「借地人であるM氏と協力して一体で売却する方法」をご提案しました。

1.底地と借地権を一体売却すると価格が大きく上がる理由

底地は地主様の権利、借地権は借地人様の権利です。
両方を合わせることで、土地全体を自由に使える「完全所有権」として売却できるようになります。
完全所有権の土地であれば、一般的な不動産市場で売却しやすくなるため、底地だけを売る場合に比べて高い価格が期待できます。

<売却方法ごとの価格の目安>

2.「底地＋借地権」の一体で売却する流れ

「底地＋借地権」の一体で売却する流れは以下のとおりです。

<「底地＋借地権」の一体で売却する流れ>

• 1.地主・借地人双方が売却に合意する
• 2.売却価格を決め、底地権と借地権の割合に応じて分配方法を決める
• 3.完全所有権の土地として売却活動を開始する
• 4.第三者の買主を探す
• 5.売買契約・引き渡しを行い、売却代金を決められた割合で受け取る

特に重要なのは、底地権と借地権の割合を適正に算定し、双方が納得できる形で売却代金を分配することです。

3.「結果」

弊社は借地人であるM氏に売却の提案を行い、B様とM氏の双方と丁寧に話し合いを重ねました。
その結果、B様の底地権割合を概ね40％、M氏の借地権割合を60％と算定し、売却代金1,100万円を割合に応じて分配することで、ご納得いただけました。

当初、底地のみで売却した場合の想定価格は約350万円でしたが、一体売却によってB様への配分額は約440万円となり、底地単独で売却するよりも高い金額で手放すことができました。
また、M氏にとっても借地権単独より高い売却益を得られ、双方にとって満足のいく結果です。
B様からは「借地人さんと一緒に売るなんて考えたこともありませんでした」と喜んでいただけました。